Jak znaleźć (wymarzone) mieszkanie w Niemczech?

Nie ma co okrywać prawdy złudzeniami. Nie ma po co oszukiwać samego siebie, i innych, których ten temat dotyczy, lub będzie dotyczył. Poszukiwanie mieszkania w Niemczech nie należy do najłatwiejszych czynności. Powiedziałabym nawet, że bywa niesamowicie frustrującym, a z pewnością czasochłonnym zajęciem. Takim, po którym, albo w sumie w trakcie jego, mamy ochotę spakować walizki i powiedzieć Niemcom „Tschüss”. Dlaczego?

Jest taki jeden mały problem, który od wielu, wielu lat, kwitnie w Niemczech, i nazywa się wynajem. Nie dlatego, że wynajmem się trudni, ale dlatego, że posiada dość skomplikowane prawo. Gdzieś kiedyś coś mi się do ucha przykleiło, że niby Państwo będzie kładło nacisk na budownictwo własnościowe lokali, ale jak widać, chyba niekoniecznie im to wychodzi. Wynajem jest mocno zdominowany przez rynek nieruchomości, i pewnie jeszcze sporo wody w kranie upłynie, zanim się to zmieni. Tak czy inaczej, prawo wynajmu skonstruowane jest tak, że stoi po stronie lokatora, a nie właściciela mieszkania. Jeśli jesteś lokatorem sprawiającym problemy, niekoniecznie wywiązującym się z umowy, a co za tym idzie, nie opłacającym wszystkiego należycie, nie ma możliwości ot tak, z dnia na dzień, wyrzucić Cię z mieszkania. Nie ma więc co się dziwić, że znalezienie mieszkania graniczy tu często z cudem. Szczególnie obcokrajowcom, którzy niekoniecznie odnajdują się w tym niemieckim świecie, niekoniecznie potrafią dogadać się po niemiecku i niekoniecznie posiadają pracę. Właściciele mieszkań bardzo często robią bardzo ostrą selekcję kandydatów, którzy byliby chętni zamieszkać w ich własności.

Nie da się znaleźć nic na odległość, na krechę czy sympatycznego maila. Tutaj to tak nie działa, a jeśli ktoś po mailu chce oddać Ci już klucze do mieszkania za drobną opłatą, to śmiem twierdzić, że padłeś ofiarą jakiegoś wyłudzacza. Aby znaleźć mieszkanie w Niemczech musimy mieć pracę i dowód otrzymywania co-miesięcznej pensji, która powinna być odrobinę wyższa niż kwota, jaką będziemy płacić za mieszkanie. Co by na przykład dało się bułkę kupić. Oczywiście z tą bułką żartuję, ale dość ironicznie, bo niestety nie wygląda to różowo. Jeśli dodatkowo potrzebujesz mieszkanie na krótki okres czasu – może być to dodatkowe utrudnienie, bo w Niemczech dobrze jest wynajmować mieszkania na lata. Tak jakoś się utarło, i tak też zostało. Wszystko co nie wpisuje się w kanon jest trudne do zrobienia. Ale oczywiście nie niemożliwe.

Jeśli wyjeżdżasz przez polską agencję, pewnie ona zagwaratuje Ci jakieś lokum z innymi, za „symboliczną” opłatą. Jeśli jedziesz do pracy wysyłany przez jakąś firmę, zapewne oni zorganizują Ci jakiś hotel lub pensjonat na czas pobytu. A jeśli planujesz przenieść się z rodziną na „hurra”, to proponuję przemyśleć ten temat ponownie, i na początek wybrać się samemu, choćby po to by znaleźć mieszkanie. Tu dzieci, tam rybki, a jeszcze gdzie indziej pies z kotem. Wszystko, ale to wszystko co mamy, łącznie z tym ilu nas w rodzinie domowników jest, wpływa na decyzję właściciela mieszkania. Nie każdy pozwoli lub też umożliwi Ci w dwupokojowym mieszkaniu żyć z partnerem/partnerką, jednym dzieckiem w wielu szkolnym, a drugim w drodze, z psem lub kotem. I nie ma czemu się dziwić.

MUSISZ WIEDZIEĆ CZEGO SZUKASZ

Inaczej Twoje poszukiwania będą bezowocne. I zajmą jeszcze więcej czasu. Musisz wiedzieć jaki metraż Cię interesuje, co mieszkanie musi mieć, czego nie potrzebujesz. I nie ważne czy chodzi o ogródki, garaże, balkony czy inne piwnice. Każdy, nawet najdrobniejszy szczegół, dobrze jest przemyśleć. Gdy już jesteś na miejscu, zwiedź miasto, porozglądaj się, popytaj znajomych w pracy, gdzie warto mieszkać. Pamiętaj także, że na przełomie marca/kwietnia oraz września/października, popyt na mieszkania, szczególnie w dużych miastach pełnych studentów, jest bardzo duży. Wpływa to na liczbę chętnych na lokum, i na prawdopodobieństwo znalezienia tego wymarzonego M.

CENY MIESZKAŃ

Jeśli jeszcze nie wyjechałeś, a już wiesz gdzie jedziesz, dobrze by było choć w małym stopniu rozejrzeć się w internecie, jak kształtują się ceny mieszkań w danym mieście. A różnice są przeogromne! Najgorzej, co oczywiste, jest w dużych miastach, takich jak Kolonia, Monachium, Berlin, Hamburg czy Frankfurt/M, i przy pracy na magazynie może być ciężko być wypłacalnym na takowe lokum. Im dalej od miast, i cywilizacji, tym mniej pieniędzy ucieka na mieszkanie, a więcej na dojazdy do tychże miast, bądź pracy. Pamiętaj, że cena mieszkania w Niemczech to nie jakieś widzi-mi-się właściciela mieszkania. Uzależniona jest od metrażu mieszkania, liczonego oczywiście w metrach kwadratowych. Na poddaszach, w miejscach, gdzie wysokość do sufitu wynosi od metra do dwóch, liczy się jako 50 procent powierzchni, dlatego całość w rzeczywistości może się wydać dużo większa niż się spodziewałeś. Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na cenę, jest liczba pokoi w danym mieszkaniu, czyli sypialni, pokoi dziennych i jadalni. Pamiętaj, że kuchnie, łazienki i toalety nie liczą się do ilości pokoi. Czasem w ogłoszeniach można znaleźć np.„2,5 Zimmer” – to pół pokoju oznacza, że połowiczne pomieszczenie jest zbyt małe, by je oddzielić drzwiami lub liczyć jako oddzielny pokój. Tak naprawdę nie ma chyba górnej granicy cenowej. W zależnosci od możliwości i chęci możemy znaleźć mieszkanie jednopokojowe już za 300 euro warm, ale za ten sam metraż i liczbę pokoi możemy zapłacić 1000 euro w zupełnie innym mieście i dzielnicy.

Porównanie cen wynajmu w danym mieście lub dzielnicy przedstawia tabela Mietspiegel, która zawiera listę cen dla każdej dzielnicy w danym mieście. W ten sposób można sprawdzić czy dana cena mieści się w normie czy też jest nielegalnie zawyżona. Mietspiegel można znaleźć w urzędzie swojego miasta.

OD SPOTKANIA DO SPOTKANIA

Właściciele lokum robią często grupowe, lub prywatne spotkania z chętnymi na wynajem, w celu bliższego poznania. A raczej zobaczenia. Spotkania te są krótkie, często oscylują wokół pytań, głównie właściciela. Dobrze jest mieć ze sobą dowód posiadania umowy o pracę na stałe lub na dłuższy czas, wyciągu z banku o zarobkach i samemu przygotować jakieś pytania. Człowiek, który nie zadaje pytań, a chce zamieszkać w danym mieszkaniu, jest co-najmniej dziwnym człowiekiem. Dobrze jest zostawić telefon do pracodawcy/managera/przełożonego (ale poinformować go, że może mieć telefon od maklera lub właściciela mieszkania), co także umacnia naszą pozycję w oczach innych.

-KALT I -WARM CZYLI CO?

Czynsz za mieszkanie w Niemczech podzielony jest w ofertach na dwie części. Kaltmiete to zimny wynajem, czyli kwota nienaruszalna, uwzględniająca czynsz oraz dodatek do czynszu, czyli zarobek właściciela. Warmmiete to kwota, która odpowiada za zużycie, i może się ona zmniejszać lub zwiększać w zależności od naszego zapotrzebowania. W warmmiete uwzględnia się najczęściej koszty wywozu śmieci, windy, ogrzewanie, sprzątanie. Czasem uwzględnia się także opłatę za prąd i/lub gaz, ale tutaj musisz być uważny, ponieważ generalnie to Ty sam, jako lokator, wybierasz sobie dostawcę, i opłacasz zgodnie z cennikiem. Tak jak Internet.

Dodatkową opłatą, choć nie zawsze występującą może być miejsce parkingowe przed domem/blokiem lub Tiefgarage. Garaże, czyli miejsca parkingowe zadaszone, często robione są pod budynkami lub w niewielkiej odległości od nich.

MIESZKANIE W JAKIMŚ STANIE

W Niemczech dość popularne, a w zasadzie chyba najbardziej popularne, jest wynajmowanie mieszkań zupełnie gołych. Co to oznacza? Że mamy podłogi, białe ściany i kable z nich wystające. To nic innego, jak wprowadzanie się od podstaw, szarpanie za kieszeń i zdecydowane naciągnięcie budżetu. Czasem w mieszkaniu gołym mamy zrobioną łazienkę, czasem nie. Czasem jest także, prócz łazienki zrobiona najtańszym kosztem kuchnia, ale też nie zawsze. Jeśli jakaś oferta Cię zainteresuje, poszukaj informacji w ogłoszeniu – jeśli coś znajduje się na wyposażeniu mieszkania, z pewością pojawiło się w opisie.

Można wynająć także mieszkanie częściowo umeblowane, czyli gołe pokoje, z pełną łazienką, kuchnią i ewentualną stałą zabudową (np.szafa wnękowa). Jest to stosunkowo dobre rozwiązanie, bo kupujemy na starcie materac, rzucamy na podłogę, i mamy gdzie spać, zrobić jeść i się wykąpać ;)

Istnieją także mieszkania w pełni umeblowane, ale najczęściej taki rodzaj lokum znajdziemy w małych kawalerkach, które przeznaczone są bardzo często na wynajem studencki, tymczasowy itp.

GDZIE SZUKAĆ MIESZKANIA?

Do dyspozycji mamy kilka możliwości, jednak najpopularniejszą jest Internet, a w nim takie portale jak immonet.de, immobilienscout24.de, immowelt.de, czy inne, mniej związane z szerokimi i wielkimi opłatami. Co to za opłaty mam na myśli? Niżej o nich napiszę. Oprócz wyspecjalizowanych portali z rynku nieruchomości, możemy przeglądać ogłoszenia Kleinanzeigen (ogłoszenia drobne) nie tylko w Internecie ale także różnego rodzaju gazetach. Z pomocą przyjdą także Banki, które mają swoje biura nieruchomości, i zwykła przeprawa przez większe miasto – każda wystawa biura nieruchomości/banku bogata jest w ogłoszenia z mieszkaniami czy domami na wynajem i do kupienia. Można też zajrzeć do wyspecjalizowanej niemieckiej prasy, zawierającej tylko ogłoszenia (jak np. Marktplatz, czy Annonce). W miastach uniwersyteckich, regularnie publikowane są także darmowe gazety z ogłoszeniami o mieszkaniach.

Jeżeli ogłoszenie zawiera numer telefonu, powinieneś zadzwonić jak najszybciej się da (od 7.30 rano znaczy się w dobrym tonie, jeśli oczywiście nie wskazano inaczej) aby umówić się na spotkanie. Taki telefon pociąga za sobą mnóstwo chętnych, a telefony u właściciela mieszkania/maklera wręcz się urywają.

Ogłoszenia dają nie tylko właściciele i agencje nieruchomości ale także… wynajmujący, którzy chcą się wyprowadzić przed końcem umowy i dlatego szukają kogoś na swoje miejsce. Osoba opuszczająca mieszkanie zwykle umieszcza w ogłoszeniu tekst Nachmieter gesucht co jest oczywiście dobrym sposobem na uniknięcie opłaty dla agencji nieruchomości, ale niesie za sobą duże „ale”. Taka osoba może również wymagać abyś odkupił od niego meble lub wyposażenie np.kuchni (Abstand). I o ile mówimy o rozsądnej kwocie to taka sytuacja jest może nawet lepszym rozwiązaniem, niż kupowanie samemu wszystkiego od nowa, ale co w momencie, gdy cena jest zbyt mocno przesadzona?

UKRYTE KOSZTY

Wcale nie są takie ukryte, bo każdy mieszkający w Niemczech zdaje sobie sprawę z tego, że są. Mowa tu oczywiście o prowizjach i kaucjach. Prowizja, to pieniądze maklera, do którego zawsze możesz zgłosić się po pomoc, a który zawsze chętnie pomoże. Dlaczego? A no dlatego, że według tutejszego prawa (Wohnungsvermittlungsgesetz) agencja nieruchomości, reprezentowana przez jakiegoś-tam maklera, przystojnego Pana X, może pobrać od Ciebie opłatę sięgająca do dwumiesięcznej wysokości czynszu (Kaltmiete, bez dodatkowych opłat) plus podatek od wartości dodanej VAT. Mało to nie jest, ale i Agencje Nieruchomości muszą jakoś ciągnąć. Jest jednak mały plus i korzyść – makler to człowiek, który chce Ci pomóc. Gdy się nie łapiesz w prawie, nie rozumiesz umowy, nie ogarniasz tego wszystkiego, nie wiesz co, jak, z czym i dlaczego, on napewno Ci pomoże. Choć niestety nie za darmo.

Kaucja to pieniądze, które wpłacasz właścicielowi mieszkania wraz z pierwszym czynszem, tuż przed wprowadzeniem się do swojego wymarzonego lokum. Czasem wynosi ona jedną wysokość czynszu, czasem dwie, ale najczęściej trzy wysokości czynszu. Sumując to z naszą pierwszą opłatą za czynsz, prowizją dla maklera i meblami, które musimy kupić, wychodzi ładna sumka, prawda?

Znalezienie mieszkania w Niemczech nie jest łatwe, wiem to. Ale wystarczy odrobina szczęścia, która przytrafiła się i mi, i można naprawdę trafić na wymarzone mieszkanie, bez żadnych dodatkowych problemów, kosztów i niezrozumiałości. Szukaj, pytaj, rozmawiaj. Zawsze warto. A nuż coś się gdzieś znajdzie…

Masz dodatkowe pytania? :)